АрхитектураСтроителство

Кога един ремонт е незаконен

Хората все повече държат на комфорта и уюта си. Това ги мотивира непрекъснато да търсят начини да подобрят средата, в която живеят. Промени, реконструкции, разширяване, обединяване – всеки реализира мечтите и плановете си със замах. Дали обаче винаги тези действия са законни? Едва ли.

Ремонт и преустройство

Много често ремонтните дейности стават повод за съседски и междуличностни конфликти. Дали поради факта, че неизменно при такава работа се вдига шум, дали от чиста завист и злоба – това няма значение. Факт е, че ежедневно възникват такива ситуации, особено когато говорим за жилищни блокове.

Какво включва преустройството

В интерес на истината, подаването на сигнали за нерегламентирани строителни дейности или ремонт не винаги са лишени от основание. В стремежа си да си осигурят максимално удобство, мнозина предприемат тотална промяна на своето жилище. Събарят се стени, в това число и носещи. Прекарват се нови инсталации (Ел и ВиК), зидат се нови преградни стени, изместват се врати, входове и какво ли още не.

Всяко такова действие нарушава конструктивната цялост на сградата, нейната устойчивост и безопасност. Представете си един 8-етажен блок, в който четирима собственици са решили да направят промени. Естествено, всички изчисления на архитектите в първоначалния проект, вече нямат нищо общо.

За да се гарантира безопасността на всички живущи в сградата, законът регламентира изисквания спрямо тези дейности. Те трябва да се спазват, без значение дали това ни се харесва или не.

Всеки ремонт, свързан със смяна на щрангове, премахване на носещи стени, частична подмяна на конструктивни компоненти, съоръжения и инсталации, както и тяхното възстановяване, се счита за преустройство. Износени материали, конструкции и главни елементи, които биват подменени с нови, осъвременени материали, също влизат в тази категория.

Понякога след ремонт обектът е тотално променен
Понякога след ремонт обектът е тотално променен

Типове преустройство

Предприемането на промени в жилището с цел подобряване качеството на живот се счита за самостоятелно преустройство. Понякога преустройството се прави с цел промяна предназначението на обекта. Така например жилище може да бъде преустроено в магазин, склад в офис и т.н. Процедурите, които следва да се спазват и в двата случая са аналогични. Нека ги разгледаме.

По неофициални данни, повече от половината тераси в жилищните блокове в България са усвоени. Това е пример за най-често срещаният тип самостоятелно преустройство. Някои от собствениците премахват единствено дограмата, други къртят носещите стени.

И в двата случая обаче се изисква разрешение за преустройство. В противен случай при проверка, общинската администрация е в правото си да наложи глоба. Тя може да разпореди и възстановяване на първоначалната конструкция.

Усвоените тераси са нормална част от градския пейзаж
Усвоените тераси са нормална част от градския пейзаж

Законови процедури при ремонт и преустройство

За да избегнете неприятности със закона, добре е да се погрижите всички ремонтни дейности да са законни и регламентирани.

Ремонти, не изискващи разрешение

Можете да започнете строителни или преустройствени дейности, без да се нуждаете от разрешително, ако:

  • Извършвате вътрешно боядисване
  • Подменяте компрометирана част от покривна конструкция
  • Преустройвате дома си без да променяте неговата конструкция чрез премахване или преместване на стени
  • Правите вътрешни размествания на ползваните от вас помещения – хол в спалня, спалня в детска и т.н.
Козметичният ремонт не е нещо необичайно
Козметичният ремонт не е нещо необичайно

Ремонт без промени в конструкцията

В тази група влизат:

  • ремонт без промяна на предназначението на обекта
  • ремонт без намеса и промяна на общите части на сградата
  • не се осъществява свързване на вътрешните комуникации към тези на общите части
  • не се прекарват инсталации през общите части или през собственост на друг обитател на сградата
  • не се променя обекта в нежилищен
  • не се превръща в жилищен обект с нежилищно предназначение
  • други подобни ситуации

Използвайте услугите на архитект. Запознайте го с вашите планове относно предстоящия ремонт. Той от своя страна ще ви запознае със законовите изисквания. Освен това архитектът ще категоризира ремонта като текущ, преустройство или реконструкция.

Ако ремонтът е текущ (без промени в конструкцията), следващата стъпка е да получите Конструктивно становище. То се издава от строителен инженер на база оглед на място, архитектурно заснемане и план на промените.

Подгответе Уведомление до Общинската администрация за планирания ремонт и приложете конструктивното становище. След това, дори срещу вас да бъде подадена жалба за извършване на ремонтни дейности, не се очакват никакви последствия.

Ще бъдете посетени от представители на отдел Незаконно строителство при Общината. Ако установят, че ремонтът отговаря на дейностите, описани в Уведомлението, ще ви бъде издаден Протокол със становище, че вашият ремонт е напълно законен.

Макар и голям, ремонтът не винаги променя основната конструкция
Макар и голям, ремонтът не винаги променя основната конструкция

Ремонт, включващ конструктивни промени

Тази процедура е по-сложна и изисква доста повече подготовка, преди да стартирате ремонта. Първата и може би най-трудна стъпка е да получите писмено съгласие от вашите съседи за планираното преустройство. Понякога това не е задължително, а друг път е нужна и нотариална заверка. Ето какви са възможните варианти.

  1. Преустройство, което не изисква съгласие от останалите собственици

В случаите, когато не се предвиждат промени, засягащи конструкцията и предназначението на обекта. За тях вече стана дума по-горе.

2. Преустройство, изискващо решение на общото събрание

Ако целта ви е да преустроите помещение в жилищната сграда в нежилищно, то трябва да бъде разположено в подземната част или на първия етаж. Предполага се, че до него ще трябва да имат достъп външни лица. Ако помещението е на по-горен етаж, ще се нуждаете от съгласието на останалите собственици.

То трябва да се даде на общо събрание със законен кворум. В допълнение под тяхното съгласие трябва да бъдат положени нотариално заверени подписи. По подобен начин стоят нещата, ако планирате съществени промени в общите части на сградата.

3. Преустройство, изискващо полагане на нова инсталация

Ако планирате да газифицирате жилището си например, процесът ще е свързан ремонтни дейности и в общите части. За да ги осъществите, ще се нуждаете от съгласието на поне 2/3 от останалите собственици, взето на общо събрание.

4. Преустройство, изискващо присъединяване на дял от общите части

За да се осъществи по законен път това преустройство, останалите собственици трябва да прехвърлят с нотариален акт съответната идеална част от общите площи. Това изисква и финансово обезщетение на всеки от тях от страна на получателя.

Други нужни документи за извършване на ремонт и преустройство

Легално преустройство или ремонт може да бъде извършено само в узаконени сгради, притежаващи технически паспорт. В някои случаи се допуска това да стане и при наличие на Удостоверение за търпимост, ако сградата не е узаконена.

В зависимост от размера и очаквания резултат от планираното преустройство, за осъществяването му може да са ви необходими всички документи, изисквани за започване на нов строеж. Тогава към получените подписи от вашите съседи е нужно да добавите още:

  • Нотариален акт или друг документ за собственост
  • Скица на обекта
  • Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата
  • Технически паспорт
  • Архитектурен проект
  • Съгласие от електро, газо, топло и ВиК дружествата 9според конкретния случай)
  • Още много други документи

За подготовката на пълен комплект документация ви съветваме да се обърнете към проектантско дружество. Така ще си спестите много време и нерви. След това ще получите разрешение за пускане в ход на преустройствените дейности. Процесът ще завърши с одобрение и издаване на разрешение за ползване.