ПОЛЕЗНИ СЪВЕТИ ПРИ СТРОЕЖ НА КЪЩА

Взели сте важното решение да станете собственик на жилище. Ако обаче това означава да построите дома на мечтите си, а не да се сгушите в някой апартамент, знайте, че ви чака доста работа. Пътят от решението до реализацията е дълъг и вие трябва да минете през няколко задължителни етапа. За да ви улесним, ще се постараем да ви запознаем със законовите изисквания, нужните документи и последователността, в която трябва да се случват нещата, за да бъдете удовлетворени и щастливи в края на този процес на строеж за къща.

ИЗБОР НА ПАРЦЕЛ

Перфектният вариант е строежът да започне върху собствена земя. Ако обаче случаят не е такъв, то първо ще трябва да изберете  и закупите подходящ за строителство парцел. Нека заострим вниманието ви на важните неща, които касаят терена като такъв.

• Огрява ли се от слънцето, колко продължително и през коя част на деня – тази информация е от изключителна важност при определяне ориентацията на къщата и разпределението на стаите в нея.

• Застрояване на околностите – дори и в момента терена да е празен, поискайте информация за възможностите за бъдещо строителство в района. Този фактор ще окаже влияние върху качеството на гледката от къщата, а и към нея. Възможно е и друг строеж да прави сянка и да не можете да се радвате на слънчевия благодат.

• Наличие на източници на високо напрежение – ако в околността са разположени електропроводи например, това би било евентуална пречка за лесно получаване на разрешително за строеж. Направете проверка в кадастралния план за подземна инфраструктура, която би могла да ви създаде непредвидени спънки при изкопните работи и неприятности с институциите.

• Наличие на водопровод – няма смисъл да казваме, че това условие е от първостепенна важност. Уверете се, че ще имате достъп до чиста, питейна вода при това редовно. Разпитайте случват ли се чести аварии, които да оставят района на сухо.

• Канализация – ако такава липсва, то в проекта на къщата трябва да се включи индивидуална пречиствателна станция. Наличието на канализация ще е голям плюс за вас.

• Електричество – ето още нещо, без което е невъзможно да се справите. Не е достатъчно само да се огледате и да видите, че в близост има електрически стълбове. Имайте предвид, че електродружеството може да прецени, че не му е изгодно или няма свободни мощности, за да осигури достъп на енергия до вашия имот. Потърсете сигурна информация от съответния доставчик дали ще представлява проблем да станете техен клиент.

• Тип на почвата – важно е върху каква основа ще изградите дома си. Не всяка почва е подходяща за целта. Най-добрият вариант е песъчлива почва или скала. Глинестата почва е проблем, защото водите се оттичат трудно, а и може да се наложи да отлеете много по-голямо количество железобетон. Ако терена има наклон, опасността от свлачище е голяма, ако основата е скала. Подземните води изглаждат повърхността й с годините и в даден момент всичко тръгва надолу. Лошата новина е, че този фактор е много труден за прогнозиране дори и от специалисти по геодезия.

• Инфраструктура – логично е, че до мястото ще трябва да има достъп за камиони, бетоновози и друга строителна техника. Липсата на път може да се окаже сериозна пречка и да получите отказ за превоз.

Регулация на терена

Тук се изправяте пред два варианта. Ако парцелът е в регулация, проверете в общината заложените показатели за застрояване. Регулацията може да бъде по ЗТСУ или по ЗУТ. По различните закони регулацията се прилага по различен начин. Тя може да е изпълнена, но може и да е ясна като план, но без да е приложена. Минава се през процедура по чл.16 на ЗУТ, но във всички случаи се прави ПУП-ПРЗ за парцела. Настоявайте за тази информация пред общинския служител. Ако парцелът е извън регулация, трябва да направите среща с главния архитект за уточняване показателите на застрояване и възможно ли е изработването само на частичен устройствен план. Ако да, то собственика на земята трябва да пусне заявление до кмета, главния архитект и другите институции (съобразно решенията на съответната община) за допускане изработването на частичен ПУП. След изпълнение на процедурата и влязъл в сила ПУП-ПРЗ, ще получите виза за проектиране. Тя се заверява в съответните комунални структури.

Бъдете внимателни

Срещнете се с нотариус, който може да провери в службата по вписванията състоянието на имота и има ли някакви тежести върху него, които не са ви били споменати от собственика. Подхождайте със съмнение към сделки, при които продавачът използва пълномощно. Може да станете жертва на измама по схеми, за които всеки ден слушаме по новините. Ако все пак решите да купувате, преведете парите по сметка, чийто титуляр е продавачът. Изрично условие трябва да урежда възможността той да може да се разпорежда с парите единствено след като вие получите удостоверение за купувач на имот без тежести, издадено от Службата по вписвания. След представянето му от ваша страна в банката, парите ще бъдат на разположение на продавача. И още нещо – ако върху парцела има постройка, проверете в нотариалния акт дали правото на собственост е с установен срок и дали имота не се води на повече от един собственик.

ПРОЕКТИРАНЕ

Вече сте собственик на парцела. Можете да пристъпите към следващия етап от строеж на къща – проектирането. Ето кои са основните стъпки при него:

Виза – подайте заявление до главния архитект и в срок от 14 дни ще получите виза за проектиране, която трябва да заверите в съответните институции. Тя представлява извадка от действащия подробен устройствен план и обхваща поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти.  Нанесени са линиите на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения.

• Геодезия – поверете на геодезист заснемането на терена и той ще ви изготви цифров модел.

• Геоложко проучване – направете сондажни проби в четирите ъгъла на бъдещата къща.

• Становища за бъдещи доставки – сключете предварителен договор с ВиК и електроснабдителното дружество за включване към техните мрежи.

• Среща с архитект – главният архитект, който ще трябва да ви издаде разрешително за строеж на къща, трябва да ви запознае с нужните документи, които трябва да му представите за целта. Попитайте каква сума трябва да заплатите в общината за строителното разрешително. За да добиете представа към какви граници трябва да се придържате в бъдещите си разговори и договорки, проучете НАРЕДБА № 1 от 4.04.2004 г. и НАРЕДБА № 4 от 21.05.2001 г., касаещи определянето на минималните цени за устройствено планиране, инвестиционно проектиране и съдържание на инвестиционните проекти.

• Идеен проект – изгответе идеен инвестиционен проект съгласно наредбата по чл. 139, ал. 5 ЗУТ (Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти). Идеята за бъдещата сграда трябва да бъде подробно описана, да са изброени помещенията и да са описани техните функции, приблизителни размери, виждания за вида на материалите, които да бъдат вложени. Може да си подготвите снимков материал, който да илюстрира вашите желания и идеи. Предложете така описаното задание на няколко проектански екипа, за да ви бъдат предложени оферти. Въз основа на тях изберете изпълнител на инвестиционния проект. Такъв проект включва:

1. Архитектурна част
2. Конструктивна част
3. Електрическа част
4. Водопровод и канализация
5. Отопление, вентилация, климатизация
6. Енергийна ефективност
7. Геодезична част
8. План за безопасност и здраве

Поискайте от проектанта да ви изготви и количествена сметка, дори да се наложи да заплатите допълнително за нея. Много важно е да имате представа колко бетон и колко арматура ще са нужни за строежа на вашата къща. Обикновено те представляват половината от стойността на материалите за целия груб строеж на къща. Най-често опитите за измама от страна на строителите са в тази насока и става въпрос за доста крупни суми. Тъй като обикновено всяка оферта е основана на количество материали и труд, ако нямате стойностна оценка, няма как да сравнявате офертите от различните строителни фирми или бригади, за да направите оптимален избор. Ето малко полезна информация:

• Разходите за проектиране, разрешнителни и такси обикновенно не надвишават 5% от цялата инвестиция за строителството

• Стойността на материалите съставлява около 55-65% от цената на строеж на къща

• Довършителните работи струват поне колкото грубият строеж на сградата

• Покрива на сградата, ако е скатен, струва колкото един етаж

• При къщи среден клас, банята струва колкото дневната

• Пасивните къщи са с 10% по-скъпи от конвенционалното строителство, но са 10 пъти по-енергоефективни

• Повече информация за взаимоотношенията „архитект – възложител – одобряващи инстанции” можете да намерите в глава осма на закона за устройство на територията (ЗУТ) – “Инвестиционно проектиране и разрешаване на строителството”.

ИЗДАВАНЕ НА РАЗРЕШИТЕЛНО ЗА СТРОЕЖ

Изпълнили сте всичко нужно и вече разполагате с одобрен инвестиционен проект. Следващата стъпка е да подадете писмено заявление за издаване на разрешение за строеж до главния архитект на общината или района. Към него трябва да приложите следния набор от документи:

• Документ за собственост – нотариален акт, потвърждаващ собствеността ви над закупения имот

• Виза за проучване и проектиране

• Три копия от идейния инвестиционен проект съгласно изискванията на чл. 139, ал. 5 ЗУТ от Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти

Обикновено издаването на разрешително отнема 7 дни. Ако в продължение на 3 години от издаването не е започнало строителство или до 5 години не е завършен грубият строеж, включително и покривът, то разрешителното губи правното си действие. То може да бъде възобновено чрез презаверяване в едногодишен срок. Ако отново не последва строителна дейност, разрешителното губи правното си действие и процедурата за строеж на къща започва отначало.

НАМИРАНЕ НА ИЗПЪЛНИТЕЛ ЗА ОБЕКТА

Разрешителното за строеж е вече в ръцете ви. Сега ви трябва изпълнител, който да осъществи мечтата ви качествено и в срок. Ще си позволим някои препоръки, с които е добре да се съобразите.

• Търсете строителна бригада, зад гърба на която има построени поне 10 обекта с позитивна оценка. Такъв строител работи за утвърждаване на името си и ще даде най-доброто от себе си за това. Не се доверявайте на групи саморекламиращи се майстори по всичко. Сключете договор за изпълнение на обекта до ключ, като договорите твърда цена за приключването му.

• Включете в договора описание на материалите. Изисквайте изпълнение с бетон В20. Използването на по-малка марка, например В12, е вратичка за източването на една добра сума. Арматурата, варта и тухлите не дават големи възможности за лавиране. Керемидите обаче си изберете вие – вид, качество, каквото ви харесва на вас. Предвидете изолация с тегло поне 15-18 кг/м³. Обърнете особено внимание на дървения материал– той трябва да е максимално сух. Хидроизолация, улуци и всички други подробности, описани в инвестиционния проект, включете и в договора.

• Не давайте големи суми накуп, за да не се окаже, че парите са взети, а работата не е свършена.

• Строителите са длъжни да си осигурят нужната техника за изпълнение на обекта. Не купувайте инструменти или техника – това не е ваше задължение!

• Правете чести проверки на обекта и бъдете безкомпромисни в изискванията си.

• Ако обекта е без канализация и е нужно монтирането на собствена пречиствателна станция, изберете я сами. Пазарът гъмжи от евтини ментета, които закопани веднъж в земята могат да ви навлекат много неприятности. Много търговци наричат всеки пластмасов контейнер пречиствателна станция. Търсете съоръжения със сертификат за пречистване на водата, за да не се окаже, че сте си купили септичен резервоар на цената на пречиствателна. Препоръката на специалистите е да се доверите на технологията BIO CLEANER. Тя е чешка разработка и е с доказано добри качества.

• Най-подходящото време за започване на изкопните работи е месец април. Не се съгласявайте изливането на бетона, зидането и мазането да се извършва при отрицателни температури – зимата не е сезон за строеж. Предвидете едно лято за грубия строеж и едно лято за довършителните работи.

• Имайте предвид, че според последната промяна на Закона за устройство на територията (ЗУТ) от 26.03.2019 г. строителството на къщи над 100 м² вече е задължително да се изпълняват от фирми, членове на Камарата на строителите, а техническият надзор да се осъществява от лицензирани надзорни фирми.

СЪЩИНСКИ СТРОИТЕЛНИ ДЕЙНОСТИ

В синтезиран вид етапите, през които ще премине строежът, са следните:

1. Подготовка на терена
2. Изграждане на фундамент
3. Зидария
4. Покрив
5. Остъкляване – монтаж на прозорци и каси на врати
6. Окабеляване за електрическа инсталация
7. Водопровод
8. ОВК
9. Изолация
10. Мазилка и гипсокартон
11. Довършителни работи
12. Боядисване
13. Интериоир

Ето и един примерен разчет, базиран на актуални за 2019 г. цени. Ще разгледаме двуетажна къща с площ на всеки етаж от 80 м², с полувкопани основи за гараж и с керемиден покрив. Застроената площ ЗП е 80 м², а разгънатата застроена площ РЗП е 160 м². На етап груб строеж трябва да предвидите:

• Задължителна строителна ограда на парцела – 1 200 лв.

• Място за ситуиране на строителната техника и сигурен подход към него – 600 лв.

• Изкопни дейности и извозване до депо – 1 300 лв.

Общата сума възлиза на 3 100 лв. или спрямо РСП това са 19,37 лв/м². Основните строителни дейности ще включват:

• Изкопи, насипи, конструкция на основите – 39 500 лв.

• Топло и хидроизолация на основите – 6 500 лв.

• Шахта и ВиК – 1 200 лв.

• Кофраж, арматура, бетон за първи етаж – 12 400 лв.

• Кофраж, арматура, бетон за втори етаж – 12 400 лв.

• Покривна конструкция, покриване, комини – 17 800 лв.

• Инсталиране на гръмоотвод – 1 200 лв.

• Тухлена зидария – 12 700 лв.

Общо 103 700 лв. или спрямо РЗП това са 648,13 лв/м². При реална използваема площ от 240 м² ( за двата етажа и гаража ), стойността се редуцира до 432 лв/м². Представената калкулация е без включен ДДС.

ПОСТЪПКИ ЗА ИЗДАВАНЕ НА РАЗРЕШИТЕЛНО ЗА ПОЛЗВАНЕ

Когато най-накрая строителната сага на строеж на мечтаната ви къща е приключила, достигате до последния етап, а именно издаване на разрешение за ползване. За да го получите, трябва да подготвите молба по образец, придружена със солидно количество документи:

• Нотариални актове за земята

• Скици и разрешение за строеж

• Документ за цифрово нанасяне в кадастралната служба

• Договори с ВиК и съответното енергодружество

• Издаден от сертифицирана фирма сертификат за заземяване и импеданс

• Сертификат от РИОКОЗ за годността на водата за питейни нужди. За целта трябва да занесете проби от водата в службата и след определен от там срок да си получите резултатите.

• Акт 15 с всички подписи на проектантите

• Документи за качество на всички използвани материали и конструкции. Дори и все още да не са вложени в обекта, вие трябва да ги представите.

При положение, че сте били изрядни, получавате бленуваното разрешение. До два месеца от издаването му трябва да регистрирате къщата в данъчната служба. Документът, бележещ края на процеса на стореж на къща и узаконяването на обекта е известен сред населението под името Акт 16. Той удостоверява, че сградата е годна за експлоатация и живеене.