Как се строи къща – 1 част

Проучване за строеж на къща

Идеята за собствен дом е дълбоко вкоренена в природата на българина. Мнозина избират лесния вариант с покупка на готово жилище. Има и хора, за които най-голямото желание е да построят сами къща – така, както си я представят и мечтаят. На тях ще се опитаме да помогнем със съвети и насоки в една поредица от статии по темата.

Да изразим мечтата в цифри

Когато разглеждате оферти на строителни фирми е добре да сте наясно какви точно въпроси да им зададете относно обявените цени. Често прилаган подход е рекламиране със сума от 700-800 лв/м² за строеж до ключ (* към датата на тази публикация 18.09.2023). В тази стойност обаче впоследствие се оказва, че не са калкулирани изкопните работи, изграждането на фундамент, полагането на канализационните тръби, хидроизолацията, обратните насипи. Ако теренът налага това, може да е нужен и дренаж.

Както виждате, всички тези допълнителни дейности не са маловажни, нито евтини. Тяхното осъществяване без проблем ще добави още поне 300 лв/м², с което сметката придобива други параметри. Непременно се информирайте за тях, когато разговаряте с дадена фирма.

Да приемем, че сте планирали строеж от 200 м². Ако разполагате с по-малко от 200 000 лв, той просто няма как да се случи. Или бихте могли да изградите къщас много компромиси, евтини материали, без някои основни помещения. Другият вариант е да намалите значително площта – 120 или 140 м² звучат доста по-реалистично.

Направете предварителен груб план и калкулация за строеж на къща

Каква е действителността в момента

Факт е, че никакъв катаклизъм сякаш не оказва влияние на все по-разрастващото се строителство. Големите градове се разрастват, използвайки всяко свободно местенце за издигане на нови сгради. Успоредно с това растат главоломно и цените. Банките от своя страна отпускат сравнително лесно ипотечни кредити, а хората масово се възползват от тях, въпреки високите лихви. Пандемия, война, инфлация, безработица – тези фактори сякаш остават някак встрани от цялата картинка.

Законът за строеж на къща изисква – вие изпълнявате

В допълнение към и без това високите цени на строителните материали се актуализира т.н. „План за безопасност и здраве“. Към днешна дата той е задължителна част от инвестиционния проект за съответния строеж. В него са включени редица изисквания, които могат да оскъпят допълнително проекта. Такива са например яма за отпадни води, площадка за измиване на гуми, товарен подемник, склад за инструменти, фургон, мобилна химическа тоалетна, плътна ограда на парцела, указателни табели и още ред подобни.

Ако допреди 4-5 години строителната фирма се грижеше за цялата документация по обекта, сега вече е задължително да наемете фирма за строителен надзор. Това ще ви струва няколко хиляди лева. Спазването на разпоредбите за тишина в периода 14.00 – 16.00 ч. пък ще удължи времето, за което планирате да завършите строежа.

Как да получите повече за по-малко пари

Виждате, че разходите по завършването на един обект не включват само труд и строителни материали. За да не се лишавате от жилищна площ, нашият съвет е просто да я преосмислите.

• Можете да коригирате размерите, така че да не се налага да намаляте броя на помещенията. Гаража можете да замените с открит навес, вместо хол направете по-малка стая за гости, вместо две складови помещения направете едно – има варианти.

• Избегнете доколкото можете сложни елементи като еркери, колони, орнаменти, брой ъгли и т.н. Всеки от тях вдига цената допълнително. Жертвайте разчупената визия, за да спестите пари за по-важни неща.

• Друг момент, който трябва да прецените предварително, е наличието на избено помещение. Изкопните работи не са единственият проблем. Вероятно ще се наложи дренаж, а извозването на земната маса също плащате вие. Полагат се допълнителни количества арматура, хидро- и топлоизолация, бетон и т.н. Ако желаете къщата ви да разполага с мазе, имайте предвид, че разходите за м² ще скочат с около 200 лв.

• По отношение на покривната конструкция също трябва да се помисли добре. Многоскатните покриви логично струват доста повече. Намалете максимално височината и броя на чупките, за да избегнете необходимостта от скеле. Спестените пари е по-добре да инвестирате в добре изсъхнал дървен материал и качествени керемиди. Средната цена за покрив е 200 лв/м².

• Що се касае до тухлите ще споделим с вас един факт, който се налага като тенденция през последните години. Използването на газобетонни блокчета за външни стени е намаляло значително. Причината е в повишената хигроскопичност на този материал. Ето защо е добре да заложите на класически тухли за откритите стени.

• Има различни класове бетон – С 25/30, С 16/20, С 10/12, С 8/10 и др. Всеки от тях може да понесе различни натоварвания. Не е необходимо навсякъде да се полага най-якият бетон. Важно е да се положи адекватният бетон. Разликата в цените на различните класове в крайна сметка отново ще е в хиляди, така че следете за това.

Има още много други начини да спестите пари. Обмислете всеки един елемент от бъдещия строеж – от отоплението до оградата, от дебелината на изолацията до вида на финишната мазилка, от окачените тавани до марката на контактите, мебелите, санитарията. С добра предварителна подготовка можете да сбъднете мечтата си.

Наемане на фирми

Проектанти

Много важно перо е разходът за наемане на проектантска фирма. Проучете внимателно възможностите. Много от тези колективи работят на базата на готови програмни продукти, залагайки ненужно големи количества материали като арматурно желязо, висок клас бетон. За тях това е вид застраховка и улеснение при изготвяне на проекта, но за вас това са излишни разходи.

Цени на материали

Ето какви са ориентировъчните стойности за арматура, които би трябвало да се заложат при реални обстоятелства. За пример ще вземем сеизмична зона, където е нормално да има презастраховане. За обекти на такива места максималното количество не бива да превишава 45 кг/м². За райони извън тази категория максимумът е 35 кг/м². Изразено в пари, излишното презапасяване може да ви струва повече от 10 000 лв.

Изпълнител

Строителната фирма е тази, която трябва да проучите най-добре. Задължително е тя да притежава сертификат от Камарата на строителите. Там ще откриете и данни за групата и категорията, която фирмата покрива. Понякога строеж от нелицензирана фирма може да ви създаде трудности при издаване на актовете за узаконяване.

Оферти

Изберете две или три фирми и поискайте оферта за вашия строеж. Много внимателно проверявайте и сравнявайте. Често срещан трик е да се оферират цени без ДДС. Гаранционните условия, какво се покрива от гаранцията и за какъв срок след приключване на обекта, е сред основните пунктове. Нека сроковете за изпълнение бъдат разделени на етапи – подготовка, груб строеж, довършителни работи. На тази база сключвайте и договорите – поетапно.

За да получите реални оферти, представете проекта са строеж, включващ количествени изчисления. На всяка фирма осигурете едни и същи данни, за да имате адекватна база за сравнение. Към оферираната сума добавете още 30% за непредвидени разходи и вече имате представа от къде стартирате.

Прочетете и нашата следваща статия, където ще разгледаме възможните варианти за собствен къща – Виж тук ЧАСТ 2