Сгради под радара на закона – строеж без разрешително

Мнозина се хвърлят в строителна авантюра, без да имат нужните документи и разрешителни за тази цел. Вероятната причина да предприемат такава крачка е фактът, че из цяла България (и предимно по селата) има къщи и всякакви строежи и подобрения към тях, за които няма издадени никакви строителни книжа. Често се случва да искате да закупите даден имот и когато стигнете до етапа с документите, да установите, че той няма такива! Няма актове, няма разрешителни – всеки знае за такива ситуации.

Мога ли да си извадя документи впоследствие?

Категорично не. Макар да не се предприемат никакви стъпки за събаряне на такива стари имоти, положението с новото строителство вече съвсем не стои така. Строежът може да започне едва след като имате събрана наличност от всички необходими книжа и разрешителни. Ако не можете да представите нужните документи, изграденото се счита за незаконно и подлежи на премахване. В действащото към този момент законодателство вече е отпаднала и опцията, която даваше възможност строежи да се узаконяват след обявяването им за незаконни.

Какъв е редът да се започнат строителни дейности?

Процедурата в никакъв случай не е проста и бърза. Без значение дали ще строите къща, барбекю или друг подобен обект, вие трябва да преминете през едни и същи стъпки.

Като начало ще ви е необходима скица на терена, върху който възнамерявате да строите. За целта е нужно да посетите Агенцията по геодезия, картография и кадастър за вашето населено място и да изискате изготвянето на такава скица. Тази скица ще послужи като удостоверение пред съответните органи, че всички посочени в нея граници, кадастрални данни и собственост са налични в кадастралните регистри.

Следващата стъпка е да ви бъде изготвена комбинирана скица за идентифициране границите на поземления имот. Тази скица онагледява промените, евентуално настъпили през годините и несъответстващи на кадастралната скица.

Визата за проектиране се издава въз основа на тези скици и представлява разрешение за проектиране. Тя включва информация за самия строеж – какво е предназначението му, какви ще са границите му, височината и начина на изпълнение. Понякога се изисква и нотариално заверено съгласие от съседите за започване на строителни дейности.

Вашият бъдещ строеж трябва да разполага с достъп до вода, електричество, канализация, евентуално газ. За целта ще трябва да сключите предварителни договори с всички дружества, осигуряващи тези услуги до вашия терен. След приключване на строителните дейности и узаконяването на обекта, договорите стават постоянни.

Следва важната стъпка по изготвяне на идеен проект. Вие трябва да представите пред архитекта виждането си за бъдещата сграда, да обсъдите вариантите и да се спрете на някакво решение. На негова база ще ви изготвят инвестиционен проект, който пък трябва да бъде одобрен от технически надзор. Едва след това проектът се внася в Общината.

И вече се сдобивате с разрешение за строеж. Разполагате с 3 години, за да стартирате проекта си, в противен случай губите разрешителното. Същото важи и ако до петата година не сте вдигнали грубия строеж и не сте го покрили. До десетата година трябва да сте узаконили строежа си, в противен случай трябва да презаверите разрешителното.

За обекти над 100 м² законът ви задължава да сключите договор със строителна фирма, а не да строите сами. Договор трябва да сключите и с независим строителен надзор, който ще следи процеса, ще изготви технически паспорт и в крайна сметка ще узакони сградата до акт 16.

Има ли изключения от тази процедура?

За някои строежи не се изисква нито инвестиционен проект, нито разрешение за строеж. Други пък изискват да разполагате с поне един от тях.

Изключенията, цитирани в закона са следните:

1. Строежи без инвестиционен проект

• Постройки за допълващо застрояване като гараж, селскостопанска сграда, навес, лятна кухня.
• Монтаж на съоръжения и уредби, с изключение на такива с повишена степен на опасност.
• Основен ремонт или реконструкция на покрив в собствен имот, които не включват нови плочи, промяна на височината или подпокривното пространство.
• Басейн с обем до 100 м³ в собствен поземлен имот с ограда.
• Подпорни стени от 1,20 до 2,00 м над нивото на прилежащия терен.
• Плътни огради на ремонт в регулация по преценка на конкретния случай.
• Изграждане на оранжерия с площ между 200 и 1000 м², без съпътстващи помощни постройки.

2. Строежи без разрешение

• Текущ ремонт на сгради, постройки, инсталации и съоръжения.
• Оранжерия до 200 м², лека постройка за инвентар и съхранение на дърва, чешма, кладенец, външна тоалетна.
• Остъкляване на балкон и ложия.
• Парник с преносима конструкция без ограничения в размера.
• Подпорна стена до 1,20 м височина над нивото прилежащия терен.
• Изкопи и насипи (височина до 1 м, площ до 30 м²).
• Лека ограда в рамките на имота с височина до 0,6 м.
• Градински арки и елементи с височина до 2,5 м. над нивото на терена.
• Водопроводна, канализационна и сградна инсталация, както и ел. уредби и инсталации за ниско напрежение.

Строежи с удостоверение за търпимост

За да бъдем коректни докрай, трябва да споменем и една трета категория застроени имоти – тези със статут на „търпимост“. Какво означава това?

Всяка сграда или постройка, която не притежава изискващите се по закон строителни книжа и разрешителни, следва да бъде обявена за незаконна. Това няма отношение към нотариалния акт и отразяването ѝ в кадастриалния план. Такива имоти не могат да бъдат продавани, прехвърляни, заменяни, дарявани. Те подлежат на премахване или на обявяването им за „търпим строеж“. За целта трябва:

• Строежът да е завършен преди 31.03.2001 г.
• Да не разполага със съответните разрешителни
• Изпълнението му да е било допустимо по действащите по време на строежа разпоредби на ЗУТ и градоустройствения план

Ако ви бъде издадено такова удостоверение за търпимост от съответната община, то вие можете да ползвате, продавате, пристроявате, реконструирате и т.н. този имот.

Законите се създават, за да се спазват

Всяко отклонение от законовите норми носи сериозни негативни последици. Това важи с пълна сила и за незаконните строежи. Издаването на разрешително за строеж има за цел да гарантира неговата безопасност – за ползвателите, съседите, околната среда.

Добре обмислените и планирани строежи, изпълнени в съответствие с нужните регламенти, допринасят за повишаване качеството на живот и сигурност на всички нас.