Разширение на дома – как да планираме пристройка или втора жилищна част

Разширение на дома – как да планираме пристройка или втора жилищна част вероятно е проблем, пред който се изправят мнозина. Има доста случаи, когато вкъщи става тясно. Пораснали деца, които искат свое кътче, нов член на семейството, възрастни родители, за които да се грижим, нужда от работно пространство – все причини, които дават повод да се помисли по тази тема.

Когато обитавате еднофамилна къща, разширението изглежда доста добро решение на фона на покупката на друго жилище. То е икономически изгодно, не се налага да сменяте квартала и съседите, да продавате имота, да пренасяте багаж и да изплащате заем. Изграждането на допълнителна пристройка може да се окаже най-добрият избор в такава ситуация.

Планирането е основата на успеха

Преди да направите първата копка, трябва да планирате бъдещото разширение. Не мислете единствено за строителните дейности. Отделете време да обмислите функционалността и концепцията на новото пространство, за да използвате напълно потенциала на имота.

Дефинирайте нуждите си

Първата стъпка е да дефинирате нуждите си. Това ще ви позволи да оптимизирате разходите за новия строеж – без излишна площ, която ще изисква отопление и поддръжка. Разпределението също е от значение – едно общо помещение, няколко по-малки, свързани или отделени от съществуващия дом. Конкретното предназначение на разширението има отношение към други важни въпроси – тип на осветлението, нужда от захранване с вода, наличие на стенна и подова изолация и т.н.

Бюджет

Ако планирате да обособите допълнителна жилищна площ, тя ще изисква качествени материали и стабилна конструкция. Ако става въпрос за зимна градина, тогава разходите ще са съвсем други. Всичко това е важно с оглед определянето на бюджета за вашето начинание. Изготвянето на финансова рамка за всеки един етап ще ви спести много неприятни ситуации и стрес.

Разходите могат да бъдат разделени на три основни групи.

Проектиране

В графа Проектиране влизат разходите за изготвяне на архитектурен проект, конструктивни изчисления, проектиране на ел. инсталация и ВиК, консултанти и строителен надзор.

Същинско строителство

Същинското строителство включва дейностите като изкопни работи, изливане на основи, груб строеж, покрив, поставяне на дограма, прекарване на инсталации и канал.

Довършителни дейности

При довършителните дейности имате най-голяма свобода, що се отнася до времевите рамки – поставяне на подова настилка, боядисване, санитария, осветление. В същото време обаче и разходите могат да нараснат значително, когато започнете да обзавеждате новия обект, защото всяка дреболия струва пари.

Винаги добавяйте около 20% към първоначално предвидения бюджет. Тези резервни средства ще ви дадат гаранция, че няма да изпаднете в непредвидена ситуация. Винаги могат да изникнат и скрити разходи, за които не сте се сетили – различни административни такси, разрешителни, заплащане за присъединяване към мрежи на различни доставчици и други услуги.

Разрешителни

Издаването на разрешително за строеж се съобразява с типа на разширението, което сте планирали. То зависи от вида на имота, мястото, с което разполагате и предназначението на новия обект.

Хоризонтална пристройка

Хоризонталната пристройка представлява странично разширение, свързващо се директно към вече съществуващото жилище. Предимство тук е по-добрата стабилност, достъпът без високо стълбище и по-опростените строителни дейности. В същото време се налага да направите компромис с дворното пространство, от което ще отнемете значителна площ. Отстоянието от съседния имот е фактор, с който също трябва да се съобразите.

Надстройка

Когато надстроявате съществуващ имот, вие изграждате втори етаж или мансарден такъв. Обикновено това е вариантът, когато не разполагате с достатъчно дворна площ. Изпълнението е по-сложно технически, защото трябва да се направят конструктивни проверки за издръжливост на носещия етаж. Може да се наложи допълнително укрепване, което ще повиши разходите.

Самостоятелна жилищна сграда

Обособяването на самостоятелна жилищна сграда е отлично решение, особено ако там ще се настани отделно домакинство. Осигуряването на тази независимост обаче идва с куп изисквания – издаване на разрешителни, пускане на отделни инсталации и партиди, вкарване в регулация и т.н.

Ограничения и регулации

Преди да предприемете каквито и да било действия, запознайте се с действащите регулации и ограничения. Вашият имот може да не отговаря на устройствените планове и местни наредби. Ако ги пренебрегнете, новото разширение може да бъде обявено за незаконна постройка, което ще ви вкара в допълнителни разходи по узаконяване или принудително разрушаване.

Има показатели, определящи каква е максимално допустимата застроена площ в парцела. Ако сте достигнали този лимит, то хоризонталното разширение няма да е вариант за вас. Тези параметри са посочени в подробния градоустройствен план и могат да бъдат проверени в общината.

Не са рядкост и случаите, когато съседите претендират, че ще бъде шумно, че няма да имат достатъчно достъп на светлина и въздух, че няма да е безопасно и т.н. Също така има квартали, в които съществуват ограничения по отношение на височината на сградите, към вида на фасадата, покрива и др. Една предварителна консултация може да ви бъде от голяма полза.

Необходима документация

За всеки строеж има комплект от необходима документация, с който трябва да разполагате. Макар да планирате само разширение на вашия дом, тази дейност подлежи на ясно регламентирани законови разпоредби и изисквания. За да бъде узаконена новата постройка, важно е да преминете през всички етапи и изисквания съгласно закона.

Проекти

Първата стъпка е архитектурният проект. В него са фиксирани разпределението на помещенията, техните размери, връзката със старата постройка, устройствените показатели. Архитектът съобразява вашите изисквания с ограниченията, които му поставят местните разпоредби и нормативи.

Устойчивостта на новата постройка се гарантира от конструктивен проект. В него инженери и архитект вписват всички изчисления – основи, плочи, носеща част, покрив и т.н. Проектите за ел. захранване и ВиК включват разположение на тръби, канали, кабели, табла и т.н.

Проект „Енергийна ефективност“ включва определени изисквания относно изолация, дограма, тип отопление. Това са мерки, които се предприемат с цел намаляване на енергийните разходи и пестене на ресурси.

Разрешение за строеж

Преди да започнете със строителните дейност, трябва да получите разрешение за строеж. Този документ удостоверява, че разполагате с одобрени строителни проекти и работата ви е законна. С разрешение се сдобивате след като подадете в общината нужния комплект документи. Когато бъдат одобрени, можете да започнете работа.

Работа с професионалисти

За да се изготви коректна документация за новия строеж, добре е да работите с професионалисти. Поверете вашия проект на архитект и екип от инженери, които ще изпълнят всички изисквания съобразно закона. Ако се заемете сами с тази задача, много е вероятно да допуснете съществени грешки. Може да вложите допълнително средства, но пък ще имате сигурност и спокойствие, че всичко е изпипано професионално.

Рискове и грешки

Най-честите грешки възникват, когато собствениците се изкушат да се отклонят от техническите изисквания. В опит да спестят средства или време, те са склонни да пропуснат някои етапи, което крие потенциални рискове. Започване на строителни дейности без издадено разрешително е много често срещан проблем. Други решават, че такива „малки“ промени не изискват специални документи. В случай на неочаквана проверка или след сигнал от съседи такова нарушение може да доведе до сериозни глоби или дори премахване на строежа.

Несъответствието с издадения проект е друг риск. Много хора се изкушават да внесат собствени промени, които са им хрумнали по време на строежа, във вече одобрения проект. Освен конструктивни проблеми, тези своеволни действия могат да поставят под въпрос приемането на обекта. Процедурата по узаконяване и без това е тромава, а в такива случаи може да стане дори невъзможна.

Строителни дейности

Строителните дейности са най-динамичната част от целия процес. Тогава виждате как мечтите ви се превръщат в реалност, но не липсват и предизвикателства. И макар българинът да обича да разчита на себе си, много е важно да се доверите на правилните хора за тяхното осъществяване.

Избор на фирма

Когато не става въпрос за изграждане на жилищна постройка, често собственикът се заема сам с изпълнението на проекта. Ако обектът ще се обитава, важна предпоставка за успешен резултат е изборът на надеждна строителна фирма. Не допускайте грешката да правите избор само по предлагана цена.

Изисквайте референции, разгледайте завършени обекти, разпитайте други клиенти за тяхното мнение – спазват ли се срокове и уговорки. Поискайте две или три оферти. Когато решите на кого ще се доверите, сключете подробен договор. Опишете всички задачи със срокове, цени и гаранции.

Етапи

Строителният процес преминава през няколко основни етапа. Като начало теренът трябва да бъде разчистен, да се направят изкопи за основите и да бъдат изградени самите те. След това идва ред на грубия строеж и изграждането на носеща конструкция, стени, покривна плоча, покрив. Реалният обем на сградата вече е оформен. Следващият етап включва изграждане на ВиК мрежа, ел. инсталация, отопление, вентилация, дограми. Завършващият етап е за замазка, настилки, облицовки и боя.

Контрол

По време на строителните дейности контролът върху тях е изключително важен. По принцип той се упражнява от техническия ръководител на обекта. Неговата задача е да следи за съответствие между работа и проект, качество на материалите, безопасност. По време на целия процес вие също имате задължението да проследявате работата на бригадата. Правете периодични проверки и изисквайте спазване на сроковете, които са предварително договорени.

Въвеждане в експлоатация

Когато строителните работи приключат, обектът трябва да бъде въведен в експлоатация. За целта се съставят протоколи и актове, удостоверяващи, че строежът е изпълнен съгласно законовите изисквания. След това се подава заявление за издаване на разрешително за ползване. Когато ви бъде издаден Акт 16, вие вече сте пълноправен и законен собственик на новия обект.

Заключение

Когато решите да разширите дома си, вие правите крачка в посока повишаване на комфорта и функционалността му. Новата постройка не е задължително да бъде предназначена за живеене. Тя може да предлага повече удобства при съхраняване на различни вещи и материали. Може да се използва като сезонно помещение за приготвяне на храна, барбекю или съхраняване и отглеждане на цветя. Просто помнете, че строежът трябва да бъде законен и най-вече безопасен.