Подводните камъни при покупка на ателие

Апартамент наричаме недвижимо имущество, което е част от сграда и е предназначено да служи за временно или постоянно жилище на един или няколко човека. Обитателите може да са негови собственици или да живеят под наем. Най-малките апартаменти са боксониери или гарсониери, следвани от такива с повече от една стая и сервизни помещения. Апартаментите могат да бъдат жилищни или за обществени нужди, в зависимост от типа на сградата.

Ателието от своя страна е пространство, което се използва от артисти в различна област, за да упражняват и развиват своята творческа дейност. То може да е с различна площ, но не е предназначено за живеене, а само за работа.

Ако сте напът да сключите имотна сделка на много изгодна цена, преди да сложите подписа си, потърсете един важен ориентир в документите. Там изрично трябва да пише, че ви продават жилище или апартамент. Ако тези определения тактично са избегнати, то обяснението е само едно – искат да ви продадат ателие. И в това нямаше да има нищо лошо, ако според закона такъв имот не се признава за жилище.

Нека разнищим въпроса подробно

Българският закон е определил за жилище такава съвкупност от помещения и открити места, които са обединени пространствено и функционално и могат да задоволят жилищните нужди на индивида. Забележете – понятието е ЖИЛИЩЕ. Апартамент е разговорният му аналог, но фактически той не фигурира като правно понятие. Другият приет термин е ателие. Студио, артистично помещение или подобни определения също нямат правна тежест. И тук идва най-важният момент. Според закона ателието не е жилище.

Бъдете изключително внимателни относно използваната терминология, защото една такава неточност може да ви създаде редица притеснения и най-вече финансови проблеми. Защо?

• Няма как да си направите адресна регистрация на адреса, на който се намира ателието
• Данъчни облекчения за основно жилище са неприложими, т.к. то не се признава за такова
• Начисляваният данък смет за ателие е по-висок от този за жилище
• Електроенергия се заплаща по тарифа за небитови клиенти, която е по-висока
• Законът за ТУ не разрешава ателие да се използва за живеене
• Изискванията за жилище не се препокриват с тези за ателие

Какви точно са изискванията за жилище?

• Да разполага с поне едно помещение за живеене
• Да има самостоятелен вход
• Да разполага с кухня или поне кухненски бокс
• Да разполага със санитарно помещение, включващо баня и тоалетна
• Да има прилежащ таван, мазе или килер (или всички тях)
• Още ред допълнителни изисквания, определящи стандартни размери на светлите отвори, пространствено ориентиране на сградата, височина, широчина на коридорите, паркоместа и т.н.

Всички тези основни изисквания имат за цел да гарантират една нормална среда за живот на всеки човек.

Какви са изискванията за ателие?

• Да разполага с мивка и санитарен възел (тоалетна, но не и задължително баня)
• Да има гараж или паркомясто към него

При това положение можете да си представите през каква процедура трябва да преминете, за да промените статута на ателието в такъв, отговарящ на изискванията за жилище. За всеки един пункт, цитиран по закон, трябва да подготвите и внесете в общината проекти и документи, които съответно да бъдат одобрени. В някои случаи, особено що се касае до изискванията за изложение, промени и преустройства просто са невъзможни.

Каква е причината толкова много помещения да бъдат регистрирани като ателиета?

За да бъде издадено разрешително за строеж, преди години се изискваше към всяко жилище да има осигурено паркомясто. Както обаче много добре знаем, проблемът с паркирането в повечето места в страната е сериозен. И естествено беше открита удобна вратичка в закона. За известен период от време за ателиетата нямаше такова изискване, което веднага промени формулировката в документите. Така собствениците се сдобиха с жилища, наречени ателиета, а предприемачите прибраха тлъсти печалби, без да изпълнят едно от основните изисквания по закон. Така през 2017 г. беше нанесена поправка в закона, която постанови изискването за паркомясто и за ателиетата.

Какви са законовите последици за вас, ако живеете в ателие?

Като начало във всеки един момент може да бъдете обвинени, че използвате помещението не по предназначение. По-сериозният проблем обаче е друг. Ако поради някаква причина изпаднете в немилост пред закона, ЧСИ не може да отнеме жилището ви, ако то е единствено. В случая обаче ателието не е жилище и няма проблем да бъде отнето. Данък сгради, който ще дължите ще е по-висок, т.к. това не е основно жилище. Адресна регистрация също няма как да ви бъде направена, поне не съвсем законно. Електроенергията ще ви бъде таксувана по тарифата за стопански обекти. Има вероятно и още неудобства, които в момента ще пропуснем. Важното е, че резултатът от една изгодна сделка за покупка всъщност е проблем с много непредвидени разходи и изхабени нерви.

Новите промени в закона облекчават ли ситуацията?

На 23.02.2021 г. беше обнародвана промяна в ЗИ на ЗУТ, включваща изречението „При определяне предназначението на сградата, ателиетата се считат за жилища.“ Много юристи се заеха с тълкуването на тази формулировка и заключението им беше, че няма приравняване между жилище и ателие, а има само промяна в начина, по който се определя вида на строящата се сграда. Следователно трябва да продължите да бъдете изключително внимателни по отношение на всякакви сделки с имоти и с тълкуването на формулировките по тях.