Самоволно присвояване на обща част – как се решава по законов ред

Самоволно присвояване на обща част – как се решава по законов ред такава ситуация? Самото понятие „общи части“ говори, че това са площи и удобства, предназначени да обслужват всички обитатели на една сграда. За тяхното управление и експлоатация етажната собственост гласува вътрешни правила, а законът описва общите положения.

Въпреки това споровете за общите площи са сред най-често срещаните конфликтни ситуации между съседи. Заграден коридор, заключено междустълбищно помещение, изграден склад под терасите и други самоволни актове стават повод за напрежение и караници. Как е редно да се действа в такава ситуация, за да се избегне задълбочаване на конфликта и да се спази закона? Ето нашите съвети.

Общи части според закона

Преди да се предявят обвинения за самоволно присвояване, добре е да се установи кои части се считат за общи по смисъла на закона. Ето какви са възможните варианти.

Общи части по предназначение

Законът квалифицира като общи части по предназначение онези елементи от сградата, които гарантират нейното съществуване, нормално функциониране и безопасност. Типичен пример са стълбища, коридори, входни пространства, осигуряващи достъп до всяко жилище. Те не могат да бъдат заграждани и присвоявани, защото ще затруднят преминаването на останалите обитатели през тях.

Към категория „общи“ спадат още асансьори, парно отделение, технически и комуникационни пространства и други, свързани с експлоатацията на сградата. Общи части са също фасадата и покривът на сградата. Живущите на последния етаж нямат повече права от останалите и в този смисъл не могат да се възползват еднолично от допълнително пространство.

Общи части, предмет на спорове

Практиката показва, че общите части, които най-често са предмет на спорове, са слабо използваните пространства. Типичен пример са сервизните помещение, разположени на междуетажните площадки. На таваните и в мазетата също обикновено има пространства с общо предназначение, които могат да предизвикат апетита на някои от обитателите. Често те биват преградени с врата и заключени с катинар, превърнати в склад, работилница, място за съхранение на велосипеди и т.н.

Обект на спорове обикновено е и дворното пространство около сградата. Има хора, които решават, че могат да си заградят място и да засаждат там растения, да изграждат бараки, да си поставят гаражи и др. Паркомястото също започва да се приема за лична собственост от някои хора, и то само след едно-две спирания на него. Ако друг паркира там, започват препирни и дори заплахи.

Кога е налице нарушение

Не винаги използването на обща площ нарушава правата на останалите собственици. Преди да влезете в конфликт е добре да изясните какъв е статута на спорния обект, защото е възможни действията да не са неправомерни.

Документална проверка

Ако имате спор за определена площ, не разчитайте на устни твърдения или предположения за нейния статут, а направете документална проверка. Щом човек претендира за собственост, той трябва да разполага със съответните нотариален акт, архитектурен проект, данни от кадастър и т.н. С такъв тип документи може да се докаже, че спорният обект не е предназначен за ползване от всички собственици. Така се доказва и законосъобразността на претенциите на едноличния потребител.

Не всяко използване на обща част е самоволно присвояване. Съществуват ситуации, при които е издадено временно разрешение за ползване, гласувано на общо събрание на етажната собственост. Етажната собственост може да се съгласи да преотстъпи част от собствеността си за ползване срещу заплащане на месечна такса. Такива договорености не са изключение и трябва да бъдат предварително проверени.

Установено нарушение

Ако документалната проверка не докаже правото на еднолично ползване на спорния обект, това означава, че е налице нарушение. Правилният подход изисква да се предприемат стъпки за преустановяване на своеволието по законов ред, а не да се задълбочава конфликтът чрез самоуправство.

Първа стъпка

Първата стъпка при установено нарушение е писмено уведомление до лицето, ограничило правата на етажната собственост. Това трябва да се случи по начин, който доказва, че отсрещната страна го е получила – препоръчано писмо, документ с входящ номер, връчен срещу подпис, нотариална покана и др. При това положение, ако няма доброволна реакция от страна на нарушителя, етажната собственост ще може да докаже по съдебен път, че е предприела добронамерени стъпки в посока решаване на спорната ситуация.

Такава комуникация има за цел да изрази становището на останалите обитатели и да даде възможност на нарушителя да коригира действията си доброволно. В уведомлението трябва да се посочи точно обектът, въпрос на спор, както и какво се очаква да бъде предприето в тази връзка – премахване, освобождаване, преместване, възстановяване и т.н.

Втора стъпка

Ако нарушителят не реагира на връченото уведомление, домоуправителят, като представител на етажната собственост, следва да предприеме мерки. Той трябва да проведе разговор със субекта, настоявайки проблемът да бъде решен доброволно. Ако няма реакция, се свиква събрание на етажната собственост, на което се взима решение за подаване на сигнал до общината или за започване на съдебно дело.

На общото събрание се разглежда подробно проблемът и се изготвя протокол. Това е важно, защото така се доказва, че не става въпрос за лична вражда, а за общ проблем. В протокола се описва типа на нарушението, неговите параметри, прилага се снимков материал и всичката предварителна документация по случая. Ако се вземе решение, може да се заведе съдебен иск от името на етажната собственост.

Намеса на общината

Не всяко нарушение, свързано с присвояване на обща собственост, може да се реши от етажната собственост. В някои ситуации е наложително да бъдат въвлечени административни органи, а това най-често е общината.

Незаконни ситуации

Когато липсват разрешителни книжа за направеното нарушение, общината трябва да реагира адекватно на подадения сигнал.

Незаконен строеж

Най-често са срещани ситуациите, когато върху общите части се извършва ново строителство. Това може да е изграждане на ново помещение, присъединяване на общо помещение, издигане на постройка в общ двор или градина и редица други. За всичко изброено нарушителят трябва да разполага със съответните разрешителни, а това в 99% от случаите е невъзможно.

Незаконно преустройство

Към групата на незаконните преустройства можем да причислим премахването на стени, усвояването на общи помещения, изграждане на нови входове и прегради, промяна на предназначението на части от сградата и др. Особено опасни са действията, засягащи целостта на конструктивни и носещи елементи, общи инсталации и комуникации.

Изграждане на конструкции

Изграждане на временни или постоянни конструкции като навеси, бараки, гаражи, складове и т.н. върху общи площи е абсолютно нарушение на правата на собствениците. Ако те не са дали своето съгласие на общо събрание, такива постройки могат да се считат за ощетяващи. Задължение на общината е да провери тяхната законност, дори те да съществуват от години на това място.

Подаване на сигнал

Освен до общината, при по-тежки ситуации, сигнал може да бъде подаден и до Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК). Желателно е документацията да е прецизно обяснена и оформена, подкрепена със снимков материал, копия от изпратените уведомления, протоколи от общото събрание. Това ще улесни значително компетентните органи в решението им какви стъпки да предприемат.

Следствие подадения сигнал се извършва проверка от сезираните органи и те от своя страна издават констативен протокол за установените нарушения и несъответствия. Може да бъде определен срок, в който обектът да бъде премахнат доброволно. Ако това не се случи, следват санкции и завеждане на съдебно дело.

Съдебни действия при нарушения

Когато нарушителят упорито отказва да се съобрази с етажната собственост или издадените административни разпоредби, логичната следваща стъпка е завеждане на съдебен иск срещу него.

Условия за предявяване на иск

Когато между страните има спор относно статута на определен обект и са изчерпани всички доброволни възможности за решаването му, етажната собственост предявява иск за възстановяване на правата си. Исковете могат да са различни според конкретната ситуация. Най-често това са:

• иск за преустановяване на нарушението;
• иск за възстановяване на общата част в първоначалния ѝ вид;
• иск за обезщетение за нанесени материални щети или пропуснати ползи;
• други, специфични искове.

В зависимост от конкретната ситуация съдебното производство може да бъде инициирано от различен ищец. Това може да е етажната собственост, конкретен собственик, група засегнати съсобственици, общинската администрация.

Съдебна процедура

След подаване на исковата молба към съдебната институция, съдът може да назначи експертиза. Тя има за цел да осигури професионално становище относно предназначението и промените по спорния терен или обект. Могат да бъдат призовани и разпитани свидетели, които да внесат яснота относно направените промени. Накрая съдът излиза с решение в полза на една от страните. Ако това е ищецът, нарушителят се задължава да премахне незаконните съоръжения и да възстанови обекта в първоначален вид в определен срок.

Съдебни разходи

За да бъде заведен иск, лицето или лицата, иницииращи делото, поемат съответните съдебни разходи. Това са държавни такси, адвокатски хонорари, съдебни експертизи и т.н. След приключване на делото загубилата страна бива осъдена да възстанови тези разходи на ищеца. Ако искът е частично уважен, разходите се поделят между двете страни в делото в съответствие с предявената претенция. Ако искът бъде отхвърлен, разходите остават за ищеца, като той може да бъде осъден да заплати и разноските на ответника по делото.

Неизпълнение на съдебно решение

Не са рядкост случаите, в които ответникът отказва да изпълни разпореждането на съда. Тогава спечелилата страна може да пристъпи към изпълнително производство, при което съдебното решение се привежда в действие принудително. За целта се сезира частен или държавен съдебен изпълнител, който има за задача да проследи и завърши процеса. Ако се наложи принудително събаряне на построен обект, разходите по процедурата са изискуеми от нарушителя.

Разпространени заблуди за ползване на общи части

Има редица заблуди за ползването на общите части, които могат да ви поставят в ситуация на ответник в съдебно дело. Ако изповядвате такива убеждения, трябва да ви разочароваме – те нямат законова тежест!

Ползвам го от много години, значи е мое

Това, че останалите собственици са позволили да ползвате обща част в продължение на години, не ви дава права за притежание. Ако в един момент те си предявят претенциите над нея, нищо не ви дава право да се възпротивите на това.

Щом всички си мълчат, мога да го задържа

Има случаи, когато някой тихом-мълком си присвоява част от общата собственост. Възможно е да мине много време, докато останалите забележат какво се случва. Тяхното мълчание не означава, че те делегират еднолични права за собственост.

Ремонтирах го, значи е мое

Влагането на средства за ремонт на дадена обща част не дава права за собственост. Това е лична инициатива, за която останалите не са давали своето съгласие, така че разходите остават за сметка на този собственик. Частта си остава обща, независимо от всичко.

Домоуправителят не може да ми нарежда

Макар домоуправителят да не е административен орган или съдебна институция, той определено има правомощия, гласувани от етажната собственост. Той е представител на всички обитатели, така че действията му са насочени към защита на техните интереси.

Заключение

Предназначението на общите части е да обслужват нуждите на всички собственици, а не на отделни личности. Самоволните действия, насочени към присвояване или еднолично безвъзмездно ползване неизменно довеждат до поява на конфликтни ситуации. Желателно е такива проблеми да се решават на ниво етажна собственост. Ако това обаче не е възможно, можете да си потърсите правата по административен или съдебен път.